איך לבחור תמהיל משכנתא בהתאם לסכום ההלווואה, מהם מסלולי המשכנתא הקיימים ? כל מה שאתם צריכים להכיר בשביל להצליח לבחור את מסלול המשכנתא הנכון עבורכם.
ברכישת דירה, אחת ההחלטות החשובות ביותר שעלינו לקבל היא איזה תמהיל משכנתא לקחת. הבחירה שלנו יכולה להשפיע על ההחזר החודשי, על כוח הרכישה שלנו ובסופו של דבר – על רמת החיים שלנו. לכן, חשוב להבין את האפשרויות השונות ולבחור את התמהיל הנכון לנו.
מה זה בכלל תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא בעצם הדרך שבה אתם מחלקים את סכום המשכנתא שלכם למסלולים שונים. כל מסלול מגיע עם ריבית משלו, תקופת החזר שונה ורמת סיכון משתנה. תחשבו על זה כמו מתכון לעוגה – יש לכם כמה מרכיבים (מסלולים) ואתם צריכים להחליט כמה לשים מכל אחד כדי שהעוגה (המשכנתא) תצא הכי טעימה (משתלמת) שאפשר. לדוגמה, מסלול אחד יכול להיות בריבית קבועה, אחר בריבית משתנה, ואחר צמוד למדד.
בחירת התמהיל הנכון היא קריטית מכיוון שהיא משפיעה ישירות על גובה ההחזר החודשי שלכם ועל סך הריבית שתשלמו לאורך כל תקופת ההלוואה. תמהיל מוצלח יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, בעוד שתמהיל לא מתאים עלול לייקר משמעותית את המשכנתא שלכם.
המרכיבים של תמהיל מנצח: הכירו את המסלולים
הבסיס לתמהיל משכנתא טוב טמון בהכרת המסלולים השונים שמוצעים על ידי הבנקים. כל מסלול מגיע עם היתרונות והחסרונות שלו, וחשוב להבין אותם לפני שמקבלים החלטה.
- ריבית קבועה לא צמודה: הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. יתרון: וודאות מלאה, אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו בכל חודש. חיסרון: לרוב הריבית תהיה גבוהה יותר ממסלולים אחרים.
- ריבית קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אבל סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן: מדד שמודד את השינוי בעלות של סל מוצרים ושירותים בסיסיים במשק. יתרון: ריבית נמוכה יחסית. חיסרון: ההחזר החודשי יכול לעלות עם עליית המדד. - ריבית משתנה: הריבית משתנה בתדירות קבועה מראש (לדוגמה, כל שנה או כל חמש שנים). יתרון: לרוב הריבית תהיה נמוכה בתחילת התקופה. חיסרון: חוסר וודאות, ההחזר החודשי יכול לעלות באופן משמעותי.
- ריבית פריים: ריבית שנגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע.
ריבית הפריים: ריבית בסיסית המשמשת כנקודת ייחוס להלוואות שונות. יתרון: לרוב הריבית תהיה נמוכה יחסית. חיסרון: הריבית יכולה להשתנות בהתאם להחלטות בנק ישראל.
אז איך מרכיבים את התמהיל המושלם?
התשובה לשאלה הזו מורכבת ותלויה במספר גורמים אישיים. אין תמהיל אחד שמתאים לכולם, ולכן חשוב להתאים את התמהיל לצרכים וליכולות שלכם.
- הכנסה חודשית: מה גובה ההכנסה החודשית שלכם? כמה אתם יכולים להקצות להחזר משכנתא מבלי לפגוע באיכות החיים שלכם?
- הון עצמי: כמה הון עצמי יש לכם? ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תוכלו לקחת משכנתא קטנה יותר ולהקטין את הסיכון.
- תקופת ההלוואה: לכמה זמן אתם רוצים לפרוס את המשכנתא? תקופה ארוכה יותר תגרור החזר חודשי נמוך יותר, אך גם תשלום ריבית גבוה יותר.
- רמת סיכון: כמה אתם מוכנים לקחת סיכון? האם אתם מעדיפים וודאות מוחלטת או שאתם מוכנים לקחת סיכון בתמורה לריבית נמוכה יותר?
- תכניות לעתיד: האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה? לעבור דירה? לפרוש לגמלאות? כל אלו יכולים להשפיע על היכולת שלכם לעמוד בהחזרים בעתיד.
הימנעו מטעויות נפוצות בתמהיל המשכנתא
אנשים רבים עושים טעויות נפוצות בבחירת תמהיל המשכנתא שלהם, טעויות שיכולות לעלות להם הרבה כסף. הנה כמה מהטעויות הנפוצות ביותר:
- התמקדות רק בהחזר החודשי הנמוך ביותר: חשוב לזכור שהחזר חודשי נמוך לא תמיד מעיד על משכנתא משתלמת. לעיתים קרובות, החזר חודשי נמוך מגיע עם ריבית גבוהה יותר או תקופת החזר ארוכה יותר, מה שמייקר משמעותית את המשכנתא בטווח הארוך.
- בחירת תמהיל אופטימלי רק להיום: חשוב להסתכל קדימה ולחשוב על איך החיים שלכם עשויים להשתנות בעתיד. תמהיל שמתאים לכם היום אולי לא יתאים לכם בעוד כמה שנים.
- הסתמכות רק על הבנק: הבנק הוא לא תמיד היועץ הטוב ביותר שלכם. הבנק מעוניין למכור לכם את המשכנתא שהוא מרוויח עליה הכי הרבה, ולא תמיד זה מה שהכי טוב בשבילכם.
טבלה: השוואה בין מסלולי משכנתא מרכזיים
כדי לעשות לכם קצת סדר, הנה טבלה המשווה בין מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר, עם דוגמאות לריביות (הריביות הן להמחשה בלבד ועשויות להשתנות):
| מסלול | ריבית משוערת | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|---|
| ריבית קבועה לא צמודה | 4.5% – 5.5% | וודאות, יציבות | ריבית גבוהה יחסית |
| ריבית קבועה צמודה למדד | 3% – 4% | ריבית נמוכה יחסית | צמוד למדד, עלול להתייקר |
| ריבית משתנה כל 5 שנים | 2.5% – 3.5% | ריבית נמוכה יחסית בתחילה | חוסר וודאות, הריבית עלולה לעלות |
| ריבית פריים (פריים מינוס 0.5%) | כ-5.75% (נכון לאוקטובר 2024) | ריבית נמוכה יחסית | תנודתית, מושפעת מהחלטות בנק ישראל |
חשוב לזכור: ריבית הפריים משתנה בהתאם להחלטות בנק ישראל. עלייה בריבית הפריים תגדיל את ההחזר החודשי שלכם במסלול זה.
הבנת האופציות שלפניכם
ישנן מספר אופציות עיקריות למבנה משכנתא: משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה ותמהיל של שניהם. משכנתא בריבית קבועה מאפשרת יציבות וביטחון כלכלי, שכן ההחזר נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. מנגד, משכנתא בריבית משתנה עלולה להיות זולה יותר בטווח הקצר, אך מסכנת את המלווים במקרה של עליית ריביות.
פרופיל הסיכון שלכם
בשביל לדעת על בניית תמהיל משכנתא חשוב להבין את פרופיל הסיכון שלכם. אם אתם מעדיפים יציבות ואין לכם גמישות רבה בהחזרים, עדיף לנטות לכיוון משכנתא בריבית קבועה. אם אתם יכולים לקחת על עצמכם סיכון גבוה יותר ויש לכם גמישות כלכלית, אפשר לשקול משכנתא בריבית משתנה.
בחירת תמהיל המשכנתא הנכונה עבורכם צריכה להתבצע בתהליך מחשבתי ומושכל, תוך לקיחה בחשבון של מספר גורמים חשובים. כפי שציינו קודם, יש לשקול את סוג הריבית – קבועה או משתנה, אך זהו רק התחלת התהליך.
על מנת לדעת איך לבחור תמהיל משכנתא, יש לקחת בחשבון גם את תקופת המשכנתא. משכנתאות ארוכות טווח מאפשרות החזרים חודשיים נמוכים יותר, אך בסך הכול תשלם יותר ריבית. מנגד, משכנתאות קצרות טווח מעלות את ההחזר החודשי, אך חוסכות בסך הריבית שמשולמת לאורך זמן.
נושא נוסף שחשוב לשקול הוא סוג ההלוואה – האם היא מבוססת על חוב (שם החוב נשאר קבוע והתשלום החודשי יורד עם הזמן) או על קרן (שם ההחזר החודשי נשאר קבוע, אך החלק של הקרן עולה עם הזמן). כל אחת מהאפשרויות מתאימה למצבים פיננסיים שונים ולמטרות שונות.
כל אלה הם רק חלק מהשיקולים הרבים בבניית תמהיל משכנתא. חשוב להבין איך לבחור תמהיל משכנתא ומומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מקצועי, כמו במשרד איינס ייעוץ משכנתאות ופיננסים, שיכולים להציע לכם תוכנית מותאמת אישית ולעזור לכם לנווט בין האופציות השונות ולבחור באופציה הטובה ביותר.
